相続対策としては、主に以下の3つがあります。
- ①節税対策（相続税を抑えること）
- ②納税対策（相続税を納めるお金を用意すること）
- ③争族対策（円満な遺産分割により相続人間で争わないようにすること）
その前提として、不動産の適正な価値を把握しておくことは有効な手段であると考えます。
業務内容 SERVICE
土地や建物を相続するとき
相続や贈与される財産に不動産が含まれている場合、一番頭を悩ませるのが土地・建物などの不動産の分配のこと。
鑑定評価を行えば適正な価格が把握でき、分配や納税において、手続きを円滑に進めるのに役立ちます。
不動産は現金のように均等に分けにくく、相続人によって価値の捉え方が異なると、話し合いがまとまりにくくなることがあります。対象となる不動産の立地や形状、利用状況、市場動向などを丁寧に調査し、客観的な価値を明らかにすることで、遺産分割や代償金の算定、売却方針の検討などを支えます。
よくある質問
不動産の相続については、以下4つの方法が考えられます。
- ①現物分割
それぞれの不動産について相続する人を決める方法 - ②共有分割
不動産を相続人全員で共有する方法 - ③代償分割
相続人の一人が不動産を相続し、他の相続人は法定相続割合に相当する現金を受け取る方法 - ④換価分割
不動産を売却して現金化して分割する方法
自宅等の不動産は分割が困難です。相続時の分割方法をあらかじめ考えておく必要があります。
まず相続財産全体の時価を把握する必要があります。不動産については相続税路線価や固定資産税評価額から計算した価格を用いると公平にならない場合がありますので、弊社の鑑定評価をご利用されることをおすすめします。
不動産を売買・交換するとき
「希望している値がつけば不動産を手放したい」と思っているときには、その不動産の「適正な価格」を知っておくことが大切です。
また、不動産を買うときや等価交換するときも、鑑定評価額を知っていると安心です。
鑑定評価を利用することで、不動産売買・交換時に公正な価格を把握し、交渉を円滑に進める手助けとなります。価格の根拠が明確であれば、売主・買主双方が納得しやすく、利害関係者への説明にも役立ちます。不動産の立地や形状、収益性、市場動向などを調査・分析し、取引条件を検討するための客観的な判断材料をご提供します。
よくある質問
実際の売買価格は当事者間で自由であり、また当事者の事情（売りたい、買いたい）により様々です。
鑑定評価額は、売手、買手の事情に片寄らない、専門家による適正な市場価格の判定であるということができ、また、一般の不動産業者やマンション業者のいわゆる「価格査定」とは異なり、定められた手続きを駆使して価格評価を業務としてなしうる専門家が評価するもので、社会的信頼度も高いといえます。
評価内容や業務の立て込み具合により異なりますが、平易な更地の場合は資料が揃ってから3週間～1か月程度を目途としております。
お急ぎの場合には個別に対応致します。
複雑な案件や特殊案件等は日数を要する場合もありますので、お早めにご相談ください。
通常は、土地・建物登記簿、公図、地積測量図、建物図面及び固定資産評価証明か納税通知書の写し等が必要です。
さらに、収益物件の場合には、建物賃貸借契約書、賃貸借一覧表、管理委託契約書、修繕実績、修繕計画書、損害保険料、収支実績等が、借地権の場合には土地賃貸借契約書が必要になります。
上記資料が揃わない場合でも、ご相談に応じますのでお問合せください。
不動産の時価評価が
必要なとき
土地・建物の「評価替え」をするときや、現在の資産価格を知りたいとき、鑑定評価が必要です。
減損会計、賃貸等不動産の時価等の開示、系列法人間の売買、法人とその代表者との売買等において不動産鑑定評価が役立ちます。
不動産の価格は流動的なものだけに、常にそのときどきの価格を把握しておくことが大切です。
帳簿価格や過去の取引価格が、現在の市場価値を表しているとは限りません。不動産の現況や収益性、周辺の取引事例、市場動向などを調査・分析し、客観的な時価を明らかにすることで、会計処理や取引条件の検討、関係者への説明を支えます。
よくある質問
地価の一物四価と言われるのは、いわゆる①時価以外に、いくつかの公的機関が発表する価格である、②公示価格・基準地価格、③相続税路線価、④固定資産税評価額という4種類の価格のことです。
①時価
定義にもよりますが、一般的には、実勢価格を指すことが多いと思われます。
②公示価格・基準地価格
公示価格・基準地価格は、土地取引の指標として使われている価格で、前者は国土交通省が毎年1月1日時点で、都市計画区域内、全国約26,000地点（年によって異なる）の価格が3月中旬から下旬に、後者は公示価格を補完する性格で、都道府県知事が毎年7月1日時点で、全国約21,000地点（年によって異なる）の価格が9月中旬から下旬に、ともに公開されます。
③相続税路線価
相続税路線価は、相続税・贈与税の算定のために、国税庁が発表している毎年1月1日時点の同一道路上の標準価格です。
この路線価は、公示価格の80%程度の価格水準となるように設定され、発表は毎年7月1日となります。
④固定資産税評価額
固定資産税評価額は、3年毎に、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、1月1日を基準日として、市町村が価格評価を実施します。この固定資産税評価額は、公示価格の70%程度の価格水準となるように設定されています。
このように、時価と公的土地価格とがイコールではないとしても、公的評価は価格の指標としての意味はあり、また、その性格や使われ方が違うので、少しずつずれていますが、根っこが一つで価格水準が均衡を保つように設定されております。
宅地の時価については、公的価格を参考にすることができます。
公示価格・基準地価格は国土交通省や都道府県、相続税路線価は国税庁、固定資産税評価額については、一般財団法人資産評価システム研究センターのウェブサイトでそれぞれ公開されています。
農地、山林、住宅や店舗など建物付の土地やマンションの時価が知りたいという場合には、正確な時価を把握するのは難しいです。不動産業者へ相場を教えてもらうか、売り物件の広告やウェブサイトなども価格把握の参考になります。
適正な地代・家賃を
知りたいとき（賃料鑑定）
土地やビル、マンションなどの地代・家賃の決定には、貸手や借手も納得のいく賃料にすることが必要です。
不動産鑑定により適正な地代・家賃の判定を行うことにより、賃貸人・賃借人双方の交渉を円滑に進めることが可能です。
賃料は、物件の立地や用途、契約条件、周辺の賃貸事例、市場動向など、さまざまな要因によって決まります。新たに賃貸借契約を結ぶ場合だけでなく、契約更新や賃料の増額・減額を検討する場合にも、客観的な根拠が欠かせません。これまでの契約内容や経緯も確認したうえで適正な賃料を評価し、双方が納得できる話し合いを支えます。
よくある質問
地価、公租公課が値下がりしているとのことですから、地代値下げの要因とはなりますが、経済事情の変動は地価、公租公課だけではありませんので、値下げが相当か、どの程度の値下げが相当かは他の経済事情も総合的に考慮する必要があります。
値上げが相当か否かは、借地借家法にある諸事由を満たすか否かを、入手可能な資料（例えば、新旧の固定資産税・都市計画税の納税通知書、近隣の類似賃貸物件の賃料の直近の動向を示す資料等）に基づいて検討することが重要です。
賃料値上げ、値下げ請求権は賃貸借契約後において、事情変更により賃料が不相当になったことを要件としており、鑑定評価で行われる継続賃料の各手法は事情変更を具現化するための評価手法ということができます。
長男が自分の持ち分（3分の1）を超えて居住しているケースで、超えた部分について無償で居住させる契約（使用借権）その他賃貸借契約を締結していない場合には、不当利得、損害金の支払いが問題となります。
賃貸借契約を締結しておけばこのような問題は起こりません。
このような場合、新規に賃貸借契約を締結することになるので、建物全体の正常賃料を求め、他の兄弟の共有持分（3分の1×2人分）を乗じて家賃を求めることになります。
079-426-2411 